Vermieter müssen Mängel in ihren Mietobjekten bekanntlich schnellstmöglich beheben lassen. Durch Lieferengpässe und Handwerkermangel ist das jedoch oft leichter gesagt als getan. Welche Rechte und Pflichten sowohl Mieter als auch Vermieter in dieser Situation haben, erklärt Rechtsanwalt Stefan Haller.
In der Küche ist der Backofen defekt, im Bad läuft das Wasser in der Dusche nicht richtig ab, an den Wänden tauchen plötzlich schwarze Schimmelflecken auf: Probleme dieser Art können schnell und zu den unpassendsten Zeitpunkten auftreten. Als Mieter hat man das Recht auf eine schnelle Reparatur. Doch wie ist die rechtliche Lage eigentlich, wenn sich der Vermieter zwar um einen Handwerker bemüht, dieser aber monatelang auf sich warten lässt?
Mieter müssen Mängel umgehend melden
Das weiß Rechts- und Fachanwalt Stefan Haller von der Anwaltskanzlei Neudeck, Haller und Glaßbrenner in Schramberg-Sulgen. Zunächst einmal stellt er aber klar, dass Mieter gemäß der Vorschrift des § 536 c BGB dazu verpflichtet sind, dem Vermieter einen Mangel in der Wohnung umgehend mitzuteilen. "Üblicherweise wird dies vom Mieter mit einer an den Vermieter gerichteten Beseitigungsaufforderung verbunden, die zweckmäßigerweise unter entsprechender Fristsetzung erfolgen sollte", erklärt der Anwalt.
Dabei sollte die Frist aber auch realistisch sein: "Welche Frist als angemessen anzusehen ist, hängt vom Einzelfall ab. Es ist dem Mieter beispielsweise zuzumuten, sich mit dem Austausch undichter Fenster länger zu gedulden, als mit der Reparatur einer defekten Heizung in der Heizperiode." Doch auch wenn die vom Mieter gesetzte Frist unangemessen sei, bleibe der Vermieter gleichwohl dazu verpflichtet, sich um eine schnelle Reparatur zu bemühen, betont Haller.
Doch was ist, wenn der Vermieter gar keinen Reparaturauftrag erteilt? "Dann ist der Mieter gemäß § 536 a BGB berechtigt, die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und im Anschluss daran dann vom Vermieter den Ersatz der hierfür anfallenden Kosten zu verlangen", sagt der Anwalt.
Es kommt immer auf die Dringlichkeit der Mangelbeseitigung an
Sei eine zeitnahe Beseitigung des Mangels aber aus tatsächlichen Gründen wie dem Handwerkermangel nicht realistisch, habe der Mieter nur die Möglichkeit, von seinem Minderungsrecht aus § 536 BGB Gebrauch zu machen. "Dabei muss dann der Mieter für die Zeit, während der die Mangelhaftigkeit der Mietsache besteht, nur eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten. Die Höhe der jeweiligen Mietminderung hängt wiederum vom jeweiligen Einzelfall und insbesondere vom Grad der Schwere des Mangels ab", erklärt Haller.
Ein bestimmtes Zeitfenster, in welchem defekte Gegenstände in einer Mietwohnung vom Vermieter ersetzt werden müssen, gebe es laut dem Anwalt nicht: "Die Dringlichkeit der Mangelbeseitigung hängt stets vom Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietsache durch den Mangel ab."
Beispielsweise seien eine Störung der Wasserversorgung oder eine kaputte Heizung grundsätzlich vom Vermieter umgehend zu reparieren, während kleinere Mängel, wie zum Beispiel eine defekte Steckdose, durchaus auch erst nach mehreren Wochen behoben werden könnten, erklärt Haller. "Anders verhält es sich natürlich, wenn die Heizung oder die Wasserversorgung über einen längeren Zeitraum ausfällt und absehbar ist, dass eine zeitnahe Reparatur nicht möglich ist."
Vermieter müssen Mängel beheben
Grundsätzlich habe der Vermieter außerdem sämtliche während der Mietzeit auftretenden Mängel zu beheben - egal ob es sich um eine kaputte Dusche oder eine defekte Steckdose handle. Das gilt auch für eventuelle Sonderausstattungen wie beispielsweise eine Markise oder einen Kaminofen, wenn diese ebenfalls Bestandteile des Mietobjekts und des Mietvertrages sind, erklärt der Anwalt.
Ist eine Einbauküche im Mietvertrag enthalten, muss sich der Vermieter auch um die Reparatur oder den Ersatz von defekten Küchengeräten wie einem Kühlschrank oder einem Herd kümmern, sagt Haller. Ist die Einbauküche nicht Gegenstand des Mietvertrags, muss der Mieter selbst für Ersatz oder eine Reparatur sorgen.
Bei Schimmel kommt es auf die Umstände an
Doch wie sieht es bei einem Schimmelbefall in der Wohnung aus? Auch da kommt es auf die Umstände an, erklärt der Rechtsanwalt: "Ist zwischen Mieter und Vermieter unstreitig, dass der Schimmelbefall auf Mängel am Gebäude zurückzuführen ist, so ist der Vermieter verpflichtet, auf seine Kosten die Arbeiten zur Beseitigung des Schimmels in Auftrag zu geben." Wie schnell das passieren muss, hänge davon ab, wie fortgeschritten der Schimmelbefall ist und in welchen Räumen er auftritt: "Bei Schimmelbefall im Wohn- oder Schlafzimmer besteht beispielsweise eine höhere Eilbedürftigkeit, als dies bei Schimmel in einer Abstellkammer oder aber auch im Badezimmer der Fall ist."
Häufig streiten Mieter und Vermieter jedoch über die Ursache des Schimmelbefalls, berichtet der Anwalt: "Weil Vermieter den Mietern in diesem Zusammenhang häufig ein fehlerhaftes Nutzerverhalten vorwerfen, während Mieter sich ebenso häufig darauf berufen, dass sie ordnungsgemäß lüften und heizen und demgemäß die Ursache in Mängeln des Gebäudes liege." Diese Frage könne jedoch durch Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens geklärt werden.
Dann dürfen Mieter auf eine Mietminderung bestehen
Doch egal, ob es um einen Schimmelbefall oder die Reparatur eines Gegenstands des Mietobjekts geht - wenn bestimmte Kriterien vorliegen, darf ein Mieter auf eine Mietminderung bestehen. Es sei sogar so, dass die Minderung der Miete gemäß der Vorschrift des § 536 BGB mit dem Auftreten des Mangels und der damit einhergehenden Einschränkung der Nutzung durch den Mieter automatisch eintrete, erklärt der Anwalt. "Es bedarf insoweit also zunächst einmal keiner wie auch immer gearteten 'Minderungserklärung' des Mieters", sagt Haller.
Dennoch müsse der Mieter dem Vermieter einen Mangel am Mietobjekt natürlich zunächst unverzüglich mitteilen, um dem Vermieter überhaupt die Möglichkeit zu geben, sich um eine Reparatur oder einen Ersatz zu kümmern. Macht der Mieter das nicht, kann er nicht auf eine Mietminderung bestehen. Außerdem darf der Mieter nicht selbst für den Mangel verantwortlich sein.
Die Höhe der jeweiligen Minderung hänge immer vom Grad der Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung ab, erklärt Haller nochmal. Sei dort lediglich eine von insgesamt 15 Steckdosen defekt, so würde dies im Zweifel überhaupt keine Minderung der Miete bedeuten. "Würde dagegen die Heizung in den Wintermonaten vollständig ausfallen, so könnte dies – je nach vorherrschender Kälte – für die Dauer des Heizungsausfalls zu einer vollständigen Befreiung des Mieters von dessen Verpflichtung zur Mietzahlung führen."